文｜严跃进（上海易居研究院副院长）亿融策略
*本文系作者参加九派新闻“九派圆桌”直播《“十五五”规划定调房地产 释放出怎样的信号 ?》议题讨论上的发言整理而成，发布前经作者审阅。
图源：视觉中国
【1】保障房覆盖更广了，还要冲商品房吗？
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）提到，保障性住房将重点面向户籍困难家庭、新市民、青年人、工薪收入群体以及城市发展所需的人才等群体，旨在满足基本住房需求。这个方向定了之后，很多人问我，是应该等保障房，还是继续买商品房呢？
我先说个人观点，我更倾向于商品房。
保障房和租赁房虽然价格便宜，但背后存在一些现实问题。比如常说的“租购同权”，想通过租房解决孩子上学、落户这些权益，但实际操作中仍有不少困难。有网友说得很直白，“你现在租房想争取的这些权益，其实买套房就都解决了。”这话虽然直接，但反映了不少人的真实想法。
其次，保障房的价格确实和商品房行情挂钩。房价猛涨时，保障房性价比特别突出，但当房价整体平稳甚至回调时，商品房的优势反而更明显了。
深圳的保障房做得还算不错，但也有深圳居民反映了一些小段子，说两个闺蜜，一个买了商品房，一个买了保障房。几年后，商品房不仅升值了，居住体验也好，而保障房不仅没怎么增值，转让还受限制，质量也一般。这说明两者确实存在差距。
当然，保障房也在不断改进。现在申请门槛降低了，不再严格要求本地户口或多年居住证明，房源也多了，国家还在推动存量房改造成保障房。这都体现了我们在供给方面持续发力，在分配方面的制度更加优化。
话说回来，保障也好，商品房也好，住房租赁也好，也是在我们国家形成了不同的供给模式，不同的产品分类。当然，我们是希望这三个市场后续可以打通，国家现在也在给政策，比如公租房住了几年有感情了，可以继续租，也可以买下来。再举个例子，上海杨浦区的一些区域，一些老年人家里住的是商品房，国家现在也鼓励把这些商品房拿出来，让这些人到郊区租环境更好、面积更大的房子。这三个市场是可以打通的，租房的可以变保障房，哪天你补点钱还可以变成商品房。
所以说，因人而异，每个房子都定位了一个不同的价格段、不同的年龄阶段。现在市场更加灵活，我认为这就是我们房地产市场一个非常有魅力的地方亿融策略，随着市场越来越畅通，我们以后可能不用再纠结二选一，而是可以根据自身情况，在不同阶段选择最适合自己的居住方式。
【2】购房政策史上最宽松，房屋买卖该关注什么
我们现在的政策环境，堪称史上最宽松。从去年开始，力度就非常大。举个例子，现在即便没有社保，你去深圳、杭州、武汉这些城市，也都能买房了。这放在以前，简直不可想象。
要是以前，取消限购大家肯定抢着买。但现在，市场热度上来一阵，很快就缓和了。所以我认为，真正的问题已经不在政策了，政策绝对到位了，那为什么没起到想象中的效果？一个很重要的原因是房地产的时代发生了根本变化。
过去我们关心的是有没有房子，那意味着大量底层需求存在，大家省吃俭用也想买套房，“房价收入比”这个词以前常提。那时候政策一放松，市场就有反应。
现在市场相对饱和了，有房的人多了。当然，这不代表需求彻底没了，大家还是想越住越好，谁不想要大平层呢？需求的空间还在，但老百姓的心态变了。
过去是“买买买”，现在是“卖卖卖”。最近网上有个词叫“贷款卖房”，真是活久见。比如房子市价80万，贷款却欠100万，业主得自己贴20万才能卖掉。这背后不只是资产缩水，更是一种恐慌性抛售的心态。
这和普通消费降级完全不同。消费降级只是买差一点的，房地产现在是反向操作，不光不买，还要抛售。这就导致二手房挂牌量激增，成了这几年最热的话题。很多房东都陷入自我怀疑，觉得错过了最佳卖房时机，现在卖亏，不卖可能更亏。
这个问题之所以重要，是因为它涉及面太广了。过去十年很多人买了房，有的还不止一套，甚至用了杠杆。烂尾楼问题固然严重，但毕竟是部分人，二手房问题，是所有有房家庭的问题，是居民资产流动性的大问题。
所以我认为，当前市场的真正矛盾点，是要从“鼓励买房”转向了“解决二手房流动性”。如果不解决这个问题，开发商的房子降价也没用，你再降，也降不过周边房东的抛售价。
我们现在所有政策，降首付、降利率、取消限购，全在鼓励大家买房，这当然对。但买之前，得先让人能卖得掉。虽然现在也有换房退税、以旧换新这些政策，但力度和针对性还不够。我们应该更直接、更丰富地出台鼓励卖房、疏通堵点的政策。
只要把这个核心堵点解决了，配合现有的宽松政策，老百姓的真实需求还在，市场反应自然会顺畅回暖。这才是房地产实现高质量发展的关键。
【3】老百姓对房子的需求依旧未变
《建议》里提到要加快构建房地产发展新模式，这个话题，老百姓十分关心，开发商和政府也极为关注。
说起新模式，就得先提提旧模式。在我看来，“十四五”期间发生的几件大事，比如房价调整、提前还贷潮等等，还有其他一些企业的债务等问题，都跟旧模式有关。过去我们常说的“三高”，也就是高周转、高杠杆、高负债，就是旧模式的典型特征。
新模式的提出，不是为了造概念，而是确实有问题要解决。要说最关心的，我认为就是民生，尤其是“保交楼”。烂尾楼直接关系到购房者权益，所以新模式的本质，就是要保障老百姓的购房权益，这是底线。当然，促进市场平稳健康发展、激发市场活力也是目标。
在谈新模式的时候，我也注意到，有些东西一直没变。首先，房地产的关注度还是很高，说明大家还是有买房的需求，比如结婚、到大城市生活，都需要买房，这个基本逻辑没变。再比如，不管市场怎么调，像大城市地铁沿线这样好地段的房子，照样抢手。房价涨跌也依然是大众关心的热门话题。
可以说，房地产发展新模式背后，有一条主线始终没变，那就是老百姓对房子的关心、需求和品质追求。我们正是基于这个永恒的需求来谈新模式的。
那新模式具体指什么？现在谈得比较多的是现房销售。比如广州那边有一种新尝试，不但是现房，还能先入住体验，满意再买，就像试用商品一样。这就实现了销售和消费的零距离，不用像买期房那样等两年才交房，再等装修，再愁房产证。交房周期大幅缩短，老百姓的权益也更实在。
当然，新模式还包括开发方式、融资方式的转变。比如银行以前高杠杆借钱给开发商的做法会调整，房屋安全、装修质量也会被纳入考量。
但也要认识到，新模式不是一蹴而就的。举个例子，我们虽然批评“高周转”，但现实中有些项目的销售节奏反而更快，一些地方的预售标准不升反降。为什么？其实是要考虑企业的承受能力。如果一下子全推现房销售，企业资金压力太大，反而可能引发新风险。
所以这次住建部讲的两句话很受关注：大方向是推现房销售，但对还没推现房的，要把预售资金监管好。这个思路非常务实，既坚持了改革方向，也兼顾了现实情况。
总而言之，房地产发展新模式内容很丰富，它源于“十四五”期间的教训，也立足于老百姓的真实需求。推进过程中，既要有改革决心，也要有现实节奏，一步一步来。
【来源：九派新闻】
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